International Accounting Standard 36

Discounted Cash-Flow (DCF) oder Abgezinster Zahlungsstrom beschreibt ein investitionstheoretisches Verfahren zur Wertermittlung, insbesondere im Rahmen von Investitionsprojekten, der Unternehmensbewertung und der Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien.

In diesem Fall ist der Wertminderungsaufwand als Neubewertungsrücklage zu verbuchen.

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Es baut auf dem finanzmathematischen Konzept der Abzinsung englisch discounting von Zahlungsströmen englisch cash flow zur Ermittlung des Kapitalwerts auf. Die DCF-Verfahren basieren auf den im Rahmen einer Unternehmensplanung ermittelten zukünftigen Zahlungsüberschüssen auch Cashflow, Zahlungsstrom und diskontieren diese mit Hilfe von Kapitalkosten auf den Bewertungsstichtag.

Dabei werden zu zahlende Steuern z. Körperschaftsteuer oder Einkommensteuer mit in die Bewertung einbezogen. Der so ermittelte Barwert oder auch Kapitalwert ist der diskontierte Cash-Flow.

Typischerweise werden die zukünftigen Zahlungsüberschüsse in zwei Phasen unterteilt: Der durch die steuerliche Abzugsfähigkeit entstehende Finanzierungseffekt wird in den verschiedenen DCF-Verfahren unterschiedlich abgebildet. Je nach Finanzierungsannahmen sind nun verschiedene DCF-Methoden zu unterscheiden, die zu verschiedenen Unternehmenswerten führen können aber nicht immer müssen.

Derzeit werden bei einer Einbeziehung einer Körperschaftsteuer vier Verfahren unterschieden:. Abhängig vom gewählten Verfahren und der unterstellten Finanzierungspolitik kommt es zu einem Zirkularitätsproblem. Insbesondere die Prognose der Zahlungsströme und die Wahl der Diskontierungsfaktoren erweisen sich als Stellhebel, die manchmal den Eindruck einer Manipulation erwünschter Ergebnisse vermitteln können. Da sich Eigenkapital und Fremdkapital in den Kosten unterscheiden, sind bei der Kapitalisierung unterschiedliche Kapitalkosten Zinssätze zu berücksichtigen.

Die betrachteten Cash-Flows sind je nach Verfahren unterschiedlich definiert. Der Unternehmenswert wird als Barwert künftiger finanzieller Überschüsse ermittelt. Diese Verfahren führen bei identischen Annahmen zu identischen Ergebnissen. Die DCF-Methode hat zur Grundlage eine Kapitalisierung zukünftiger Ein- und Auszahlungen, ist also letztendlich eine Barwertermittlung prognostizierter zukünftiger nominaler Reinerlöse. Der DCF gliedert sich in diesem Zusammenhang in mehrere Phasen unterschiedlicher Prognosequalität, da die künftigen immobilienwirtschaftlichen Erträge mit zunehmendem Zeithorizont immer unsicherer werden.

Eine explizite Prognose erfolgt somit nur selten über die gesamte Restnutzungsdauer einer Immobilie. In einer ersten Phase wird der Cash Flow stets detailliert in seiner erwarteten Entwicklung ausgewiesen. Meist beträgt dieser Prognosezeitraum 10, teilweise auch 5, 15 oder 20 Jahre. Die Wahl des Zeithorizontes ist u. Als Anhaltspunkte dienen firmeninterne Überalterung, Schadensfälle oder externe Indizien Börsenkurs, Marktverhältnisse, Zinsentwicklung.

Ein Firmenwert entsteht bei Unternehmenskäufen und ist der Differenzbetrag zwischen dem Kaufpreis und dem Substanzwert eines Betriebs. Dieser Firmenwert muss mindestens einmal jährlich auf seine Wertminderung überprüft werden. Die Wertminderung ist als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung zu erfassen. Möglich ist auch die Fortführung des Sachanlagewertes zum Neubewertungsbetrag.

In diesem Fall ist der Wertminderungsaufwand als Neubewertungsrücklage zu verbuchen. Wenn es nicht möglich ist, den erzielbaren Betrag einem Vermögenswert zuzuordnen, müssen mehrere Vermögenswerte zur einen zahlungsmittelgenerierenden Einheit zusammengefasst werden.

An jedem Bilanzstichtag soll überprüft werden, ob die Gründe der Wertminderung noch bestehen. Der Wertminderungsaufwand ist jedoch nur dann rückgängig zu machen, wenn sich Änderungen in den Schätzungen ergeben haben, die bei der Ermittlung des erzielbaren Betrages herangezogen wurden.

In diesem Fall ist der Buchwert auf den erzielbaren Betrag zu erhöhen.





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